央行打炒房持續發威 預售屋買氣急凍、台南最冷

央行去年9月祭出第7波房市信用管制措施後，預售屋買氣明顯降溫。據591新建案統計，六都加新竹縣市今年4月預售屋平均銷售率僅45.5%，相較去年9月61%大幅下滑；其中以新北市與桃園市跌幅最大，台南市銷售率更降至38.3%，為全台交易最冷區域。

房市專家指出，預售市場已由「全面熱銷」轉為「個案表現」，尤其中南部成為重災區。

591新建案新聞課組長林哲緯指出，現在不是沒人買房，而是資金面持續緊縮，加上近期關稅戰與股匯市震盪，買方更加謹慎，即便建商祭出減輕付款壓力的「優付方案」，買氣仍難回榮景。

根據591統計資料，央行去年9月祭出第7波管制後至今年4月，六都加上新竹縣市的預售銷售成數與管制前比較，各縣市預售銷況普遍下滑。新北市銷售率從66.3%降至53.3%，跌幅19.6%；桃園市從55.9%跌至44.3%，跌幅達20.8%。其中，台南市銷售率更僅剩38.3%，為全台最低。

林哲緯表示，這波市場低迷關鍵，在於重劃區買氣熄火。以桃園市指標青埔為例，僅剩少數外圍個案靠價格優勢去化；在中南部，不少仰賴科技題材撐起買盤的區域，置產客收手後出現交易真空期，多數案場一週來客不到5組，成交動能明顯不足，拖累整體銷售率。

談到今年預售屋買氣，房市專家何世昌分析，用兩句話形容：重災區是中南部，買氣回升難度是「中難度」。

他說，這波房市買氣急凍，台中、高雄、台南建案來客數僅剩個位數，相較市場熱絡時動輒來客雙位數、甚至需抽籤限購，差異明顯。他直言，「現在案場外的外送員都比看屋人多」。

他分析，中南部因有台積電設廠題材，吸引投資客搶進，甚至一次買3、4戶；央行第七波信用管制上路後，限貸令衝擊明顯，投資買盤急縮，預售市場迅速冷卻。

不過長期來看，他對中南部房市仍深具信心，這只是「短暫陣痛期」，隨著換手潮與台積電如期設廠，市場仍有回穩機會。

「所謂買氣回升是『中難度』，意思是需要時間修正，得視台積電擴廠速度，以及央行何時鬆綁管制。」何世昌說，最終仍看房價是否修正到位。

台北市不動產代銷公會理事長王明正表示，房市大熱時，建案一推出來就「clean（完銷）」，但這是不健康的瘋買搶購；央行祭出第7波房市信用管制後，房市從不健康的飆漲得以降溫喘息。

他指出，央行打炒房後，北部以自住型買盤為主，受政策影響較輕；但中南部因投資客比例高，打炒房後出現脫手潮，需要時間消化市場庫存，就看央行後續是否調整政策。

一家不具名的南部上市建商主管認為，預售屋市場並未重挫，而是從不正常熱度回歸常態。「現在每月成交5到8戶，反而是正常水準」；該主管認為，南部房價仍有支撐力，市中心每坪單價新台幣40至50萬元，與雙北相比具價格優勢，即使成交量趨緩，整體市場尚稱穩定。

房市專家表示，整體來看，雖然央行打炒房政策讓預售市場短期面臨降溫壓力，但市場買盤逐步回歸自用本質；後續房價與買氣能否回穩，仍賴政策與剛需發酵。