設籍兒子名下滿6年 老父賣房傻眼：400萬免稅額沒了

自從2016年房地合一稅制上路後，針對不動產交易課徵的稅率分為45%、35%、20%及15%等級，若符合特定自住要件，則可享有400萬元免稅額與10%的優惠稅率，因此成為節稅布局的重要關鍵。不過，專家提醒，若適用條件未能完整符合，須再重新等候六年後，才有機會適用，可別因為一個小疏失而喪失自住節稅權益。

正業地政士所長鄭文在分享，近期有個個案來找他，以下簡稱為阿明（化名），阿明的房子無出租或營業使用，且確實作為自住使用，但疏忽了一件事，當初設籍人為當時13歲的未成年子女，待設籍滿六年後，子女已19歲（滿18歲成年），不符「未成年子女設籍」的適用要件。

最終，阿明這戶房屋只能重新以所有權人或其配偶為設籍人，再次計算六年，才能取得免稅及稅率優惠，導致錯失時機，影響出售規劃。

鄭文在說明，根據《所得稅法》第4條之5規定，個人出售自住房屋與土地若符合以下條件，可享400萬元免稅額及適用10%稅率：一、納稅義務人或其配偶、未成年子女於交易標的辦竣戶籍登記，且連續持有並實際居住達六年；二、該期間不得有出租、營業或作業使用情形；三、六年內未曾適用本項免稅規定。

鄭文在提醒，另外還有一種常見情形，家長未在不動產設籍，僅有未成年子女（如11歲）單獨設籍，雖持續設籍六年，至第八年擬出售時，設籍人已成年，同樣喪失自住優惠的資格，僅能適用20%稅率，增加稅賦負擔。

為避免子女成年後不符資格導致無法適用自住房地合一稅優惠，鄭文在建議，最妥當作法仍是由房屋所有權人本人或其配偶擔任設籍人，確保條件符合。

若因持有多戶無法即時設籍，鄭文在說，父母應在子女成年前完成戶籍遷入，確保優惠資格「無縫接軌」，以爭取最大稅務效益。