陸房市到底有無起色？房仲業者：民眾信心未恢復 以價換量仍明顯

低迷許久的大陸房市是否如大陸官方所言止跌回穩，一線城市如上海整體狀況如何持續為外界所關心。上海信義房屋區域總監魏逢佑13日在海基會講座上指出，他觀察到，買方其實還存在，只是民眾信心仍未恢復，對於買房仍在觀望中，大家不敢進場，現在進場都小戶型，中產階級則仍保持審慎態度。

魏逢佑表示，上海十年周平均成交約5,000套，而2023年9月之前交易量普遍低於平均線，不過去年大陸十一長假之後大量增加，主因在於大陸官方取消了豪宅增值稅，導致價差消失。因此銷量增加，並非市場有起色，而是因為政府「讓利」，業主在稅務減免下，所以降價。「以價換量」趨勢仍明顯。

大陸財政部在去年11月13日發布促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策公告，取消了豪宅稅，隨後一線城市北京、上海與深圳陸續跟進。

魏逢佑稱，上海7月小戶型、低總價（50-70平方公尺，總價人民幣300萬左右）銷量佔比52%，這意味是大量外地居民（年輕人）到上海購房，不像以往一進場就人民幣1,000至2,000萬的大戶，所以結構性發生轉變。但他也提及，今年第1季，有些境外高資產客戶開始進場大陸房地產（額度在人民幣2,000萬至4,000萬間），這也是一個現象。

對於大陸目前房地產政策邏輯，魏逢佑提醒可以注意三個重點：

一是保障性住房，這類似台灣社會住宅。大陸面臨城市人員流失，爭取人口紅利，需要透過政策讓年輕人進入，一線城市如深圳通過購買鄰近地鐵、內環等優質條件保障性住房，吸引年輕人。如果近期投資置產可能得考慮能否抵擋過保障性住房的優勢；

二是大陸住建部推出建設「好房子」政策，這釋出的訊號是，大陸幾波救市效果不盡人意，且救市可能也並非中央政府核心訴求，所以通過建造好房子這種新發展模式進行操作。在前述新情勢下，未來老公寓要再增值難度較高，而是讓有能力的人繼續消費，讓有錢人繼續買房子，創造很多商機，同時供應商進行大改革；

三是要注意低空經濟發展。他提及深圳未來有低空經濟，從珠海到深圳搭無人機只要20分鐘，交通時程縮短，勢必改革房地產格局。現在有些開發商已經在為無人機預留空間，一旦無人機趨勢成立，未來內環等傳統置產考量可能就不是優勢。

魏逢佑表示，當大陸政策對購買加以限制，代表需求暢旺，放開限購代表需求不足。比如廣州住房政策上不只解除限購，還送戶口，以吸引外地人，代表接盤動能不足。也因此，這是些政策訊號都是投資置產者必須納入是否進場考量的因素。

上海中原地產數據近期顯示，7月上海二手房成交1.69萬套，較上期減少8.67%，年減7.01%；但7月二手房價格指數較上期下跌1.82%，已經連續下跌3個月。目前上海全市二手房掛牌總量偏高，也帶來價格的進一步競爭。